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不動産投資の3つの利回りとは

不動産投資の3つの利回りとは
Three yields of real estate investment

不動産投資について3つの利回りとは

利回りと聞くと、多くの方が家賃収入を物件価格で割る「表面利回り」を想定されると思います。
不動産投資には、大きく3種類の利回りがあり、この3つの関係を理解することが重要です。


不動産投資の概念図

不動産投資の概念図

多くの投資家は銀行からお金を借りて、物件を購入します。そのため、物件を購入した後は家賃収入の中から銀行にお金を返していきます。
見方を変えると投資家は銀行と共同で投資をしていることになります。
一方で現金で不動産を購入される方は、上記の借入返済とローンはありません。

上記の不動産投資の概念図をもとに解説します。

物件の利回り

家賃収入 ÷ 物件価格 = 物件の利回り(表面利回り)
家賃収入 - 物件価格 = 物件の利回り(実質利回り)

不動産投資で目にする機会の多い、物件の利回り

家賃収入を物件価格で割ることで物件の利回りが出ます。多くの方が使われている指標です。
利回りは高ければ高いほど良いです。

投資家の利回り

手残り ÷ 自己資金 =投資家の利回り

不動産投資における投資家の利回り

手残りを物件購入時に入れた自己資金で割ることで投資家の利回りが出ます。
自分が入れたお金をどれくらいで投資回収できるかの目安です。
利回りは高ければ高いほど良いですが、フルローン、オーバーローンがリスクになることもありますので、家賃下落や空室リスクを確認することが重要です。

銀行の利回り

借入返済 ÷ ローン = 銀行の利回り

投資の世界では珍しい銀行がお金を貸す投資

投資家の返済額をローン総額で割ることで銀行の利回りが出ます。
銀行も不動産を通して投資家にお金を貸して、投資家から返済を貰う投資を行っています。
銀行の利回りは高ければ高いほど銀行が有利であるため、投資家にとって銀行の利回りは低ければ低いほど良いです。

以上が3つの利回り(物件の利回り・投資家の利回り・銀行の利回り)です。
次に、3つの利回りの関係性を見ていきましょう。ここからが重要なポイントです。

3つの利回りとその関係性

【具体例】
 物件価格 1,000万円のAマンションとBマンションが売りに出ていました。どちらを買うべきでしょうか。
 注目すべきは、融資条件と借入返済です。

物件 Aマンション Bマンション
物件価格 1,000万円 1,000万円
自己資金 200万円 200万円
融資条件 金利3%/25年/800万円 金利2%/30年/800万円
家賃収入 75.0万円 70.0万円
利回り 7.5% 7%
さて、ここからもう少し詳しく見ていきます。ここからが重要です。
運営費(※家賃収入25%計算) △18.7万円 △17.5万円
営業純利益(NOI) 56.3万円 52.5万円
借入返済 △45.5万円 △35.4万円
手取り収入 10.8万円 17.1万円

いかがでしょうか。 以上のデータをふまえ、投資分析してみましょう

投資指標 Aマンション Bマンション
物件の利回り(ネット利回り) 5.63% 5.30%
投資家の利回り 5.40% 8.60%
銀行の利回り 5.70% 4.44%
投資判定

物件利回りではAマンションが勝りますが、融資条件により投資判定はBマンションが勝ります。
Aの投資は負のレバレッジ(レバレッジが効いていない)、Bの投資は正のレバレッジ(レバレッジが効いている)と呼びます。
3つの利回りから以下の結果が出されます。

融資条件を明確にし3つの利回りから投資判断をする

正のレバレッジ・・・投資家の利回り>物件の利回り>銀行の利回り
※借入の効果があった。

負のレバレッジ・・・銀行の利回り>物件の利回り>投資家の利回り
※銀行を儲けさせるために借りる結果となった。

現金で不動産を購入する場合は、物件の利回り(表面利回り・実質利回り)の検証となりますが、多くの不動産投資は銀行が大きく関わります。
ご購入を検討されている物件がありましたら、弊社にて無料で投資分析を行いますのでお気軽にご相談いただけたら幸いです。

投資分析シミュレーション

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