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FAQ

不動産投資についてよくある質問
不動産投資・収益物件についてよくあるご質問

Q1不動産投資をするにあたり、重要なことはなんですか?
物件選び、リスクとリターンの計算、ローン。またパートナー選びを間違えないことが重要です。。
Q2投資用不動産は好立地で設備がしっかりしてれば空室を防ぐことが出来ますか?
確かに好立地で設備も良いと空室リスクは大幅に下がるでしょう。
しかし、周辺の環境が変われば必ずしも好立地とは言えなくなる場合もあるので注意しましょう。
Q3公務員ですが不動産投資は可能でしょうか?副業扱いになりませんか?
可能です。確かに公務員の方の副業は制限されていますが、 全く出来ないというわけではありません。
資産形成の一つですので、公務員の方で不動産による収入を得ている方も多くいらっしゃいます。
但し、地方団体などによって 内容や条件などが違う場合もありますので勤務先への確認を推奨します。
Q4入居者の募集や設備などのトラブル事項などの管理は、面倒ではないのですか?
物件によっては、そういった事案もあります。
特に本業で忙しい現役世代の方には管理会社への委託がオススメです。
管理・入居者募集・更新・退去・クレーム処理等を一括で依頼可能です。
Q5築20~30年のマンションでも賃貸できるか心配です。
「築20~30年」といえばイメージ的に古いと思われる方もいると思いますが、
30年前のものでも計画的に修繕・メンテナンスがしっかりしている物件はきれいで賃貸としても充分成り立ちます。
弊社で管理している物件で築年数が古くても満室物件は多いです。
Q6マンションとアパートはどこが違うのですか?
アパートは2階の木造、あるいは軽量鉄骨造りが中心なのに対し、マンションは階数に制限はなく木造がないという点が異なります。
アパートは簡素な造りで家賃が低め、マンションは重厚感があり家賃もアパートより高い印象があるかもしれません。
同じ築年数だとマンションの家賃の方が少し高いことが一般的ですが、築年数の浅いアパートと古いマンションとではアパートの方が高くなることもあります。
家賃は築年数と周辺の利便性で設定されますが、耐用年数や節税メリットは構造によって変わります。
Q7区分マンションでは、ワンルームとファミリーどちらが有利でしょうか?
立地にもよりますが、一般的にファミリータイプはワンルームと比べて入居が長い反面、退去後の修繕コストや空室期間がワンルームと比べて長くなる傾向になります。
オーナーチェンジで購入する場合はどれくらい住んでいるか入居期間の確認が重要です。
ファミリータイプの場合、入居者の退去後に売却すると、投資用ではなく住居用の価格となるため売却益を大きく出すことも可能です。
立地と目的に合わせて検討する形が良いと思います。
Q8不動産投資で新築マンションと中古マンションはどちらの方が利回りは良いですか?
通常利回りだけでみると新築は中古より利回りが低いです。
また新築は将来の賃料下落や修繕コスト、管理組合への管理費・修繕積立金の値上りもあり、
既に運用結果のわかる中古の方がリスクとリターンが読みやすいと思われます。
Q9リスクを背負わずに不動産投資は可能ですか?
投資である以上、リスクはあります。
ですが、他の投資と違い、正しい方法で実践すれば限りなくリスクを最小限に抑えることが可能です。
Q10現在住宅ローンを支払っておりますが、不動産投資用の融資は大丈夫ですか?
住宅ローンの残債によって借入額の上限が設定されますが、住宅ローンがあるから不動産投資が全くできないということはありません。
金融機関は残債よりも返済年数を重視するため、不動産投資をスタートする場合、早ければ早いほど良いです。
Q11現在土地を所有してますが、その土地にマンションを建てるか、中古で購入するか悩んでいます。何かアドバイスはありますか?
これは現在お持ちの土地がどんなものかによって変わってきます。
もしその土地がアパートやマンション等、土地活用による収益が見込めるものであれば活用をオススメします。
収益としての活用が難しければ売却して、その資金で新たに物件を購入しても良いと思います。お気軽にご相談ください。
Q12借主がしっかり付くにはどういったところに配慮すれば良いですか?
立地が重要であることはいうまでもありませんが、設備関係にも配慮すると良いかと思います。
物件次第ですが、エアコンや浴室暖房、浴室乾燥などは学生層に人気があります。
また女性の方も多いのでTVモニター付オートロックや 防犯カメラなどセキュリティー面にも配慮があると良いでしょう。
また、室外にある洗濯機置場は中にしたり、バランス釜は通常のバスに交換したり、時代のニーズに合わせた工事は必要です。
Q13外観や室内の改装・修繕費用などは全てオーナー負担ですか?
所有する不動産に関する修繕費用などは、全てがオーナー負担ではございません。
入居者が負担する部分と、オーナー様が負担する部分とがあります。
入居者の入れ替わりの際の室内内装のメンテナンスなどは、入居者の敷金から精算させていただきますので、オーナー様の負担はございません。
入居者が入れ替わる際、当然室内の内装や美装などが必要になってきますが、その費用などは入居者からの敷金からまかないますので
直接オーナー様に対する負担はございません。賃貸借契約書によって変わりますので、詳細はご相談ください。
Q14不動産投資でよくインカムゲインとありますが、どういう意味ですか?
インカムゲインとは、投資対象が生み出す収益のことで、投資対象を手放すことなく継続的、定期的に見込める利益のことをいいます。
不動産投資においてインカムゲインとはおもに「賃料収入」のことをさします。
Q15不動産投資でよくキャピタルゲインとありますが、どういう意味ですか?
キャピタルゲインとは、インカムゲインと反対に、投資対象を「売却」することにより見込める利益のことをいいます。
Q16『表面利回り』と『実質利回り』とよく聞きますが違いはどんなところですか?
表面利回りとは、年間賃料収入を購入価格で割った利回りのことをいいます。
実質利回りとは、実質賃料収入を購入費総額で割った利回りのことをいいます。
年間収入から管理費、修繕費の諸費用を引いたのが実質賃料収入で 購入価格に、購入時にかかった諸費用を合算したのが取得費総額となります。
Q17なぜ、不動産投資が良いのですか?
株や為替等と違い、市場が読みやすくリスクとリターンの計算が出来ること。
毎月の収入があることや銀行がお金を貸してくれる等、他の投資にはない多くのメリットがあります。
Q18ちゃんと入居希望者があるか心配です。
賃貸需要があり、マーケティングをしっかり行えば決まります。
需要があることが大前提となりますので、購入時の物件の見極めが重要です。
Q19不動産投資を購入するにあたって、利回りだけで決めても良いでしょうか?
物件の表面利回りだけで決める方もいらっしゃいますが、
投資回収期間、ローン条件、入口、保有、出口におけるキャッシュフローを総合的に判断して購入することが重要です。
Q20収益マンションは大体どの様な方が購入されるのですか?
今までと違い、最近ではサラリーマンの方や自営業者の方など 様々な業種の方が購入希望されてます。
年齢も若くて20代から退職後の方までと幅広く、購入動機も私的年金、インフレ対策、相続税対策など多彩なニーズがあります。
上記にも述べましたが、ローンが使える時期は限られておりますので、時期は早ければ早いほど良いです。
Q21収益マンションを売却する際どの様にすれば良いですか?
自宅とは売却方法が大きく変わりますので、まずは収益不動産に強い不動産会社にご相談することが重要です。
Q22不動産投資をするといろいろと出費はかさみませんか?
不動産投資をするにあたって、ローン返済や物件の維持費用は月々の家賃収入でまかなっていきます。
ただし、空室が多かったり、ローンの比率が高いとキャッシュフローがマイナスになるため購入時にしっかり分析することが重要です。
Q23不動産投資の仕組みはどの様になっているのですか?
まず、物件を購入します。
そして購入した物件を、第三者に賃貸する事により、オーナーには定期的に安定した収入を得ることになります。
その得た金銭の中から、ローンやその他の費用をまかないます。
不動産(資産)をうまく運用することで一定の安定した収入を得る事が、不動産投資と称されています。
また、売却してキャッシュフローを得ることも不動産投資の一つです。
Q24転勤の間だけ貸すことはできますか?
可能です。
転勤に限らず、療養・親族の介護などのやむを得ない事情で、生活の本拠である建物を、一定の期間だけ使用できなくなったが、
その期間の終了後にはまた戻ってくるというような場合には、その期間だけ賃貸して、期間後は更新しない契約をすれば
期間後に必ず返してもらえるという制度がつくられています。
しかしこの場合は、そのやむを得ない事情を記載した書面で契約しなければなりません。
Q25駅近くのマンションを買って将来収益にするか、郊外にマンションを買うか悩んでいます。
投資物件についての考え方ですが、都心の駅から近い利便性の良いマンションなら、入居者は見つかりやすいと思われます。
ただし、自宅の購入は必ずしも収益・投資の観点では測れない部分がありますので、
価値観に合った、お気に入りポイントのある物件であれば購入をご検討されることをオススメします。

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